炒股时，看看金麒麟的分析师报告，独撰、专业、最新、全面，助您挖掘潜在主题机会！ 来源：第一财经日报 9月份房地产企业销售企稳回升，住房改善是主要推动力。据北京商报记者不完全统计，10月15日，披露9月销售数据的24家房企中，保利发展、中国海外发展（以下简称“中海发展”）、绿城中国等15家房企销售额环比增长，占比62.5%。此次反弹与前期房地产企业调整拿地策略，以及“好房子”产品进入市场，共同推升改善型住房市场份额密切相关。业内人士指出，定价策略存在差异策略也很关键：小户型依靠“量价”来吸引顾客，改善型住宅则根据产品实力实现溢价，从而推动销售增长。 不同规模的企业复苏情况不同 据北京商报记者不完全统计，在披露9月份销售数据的24家房企中，龙头企业继续凭借规模优势发力，部分中型房企则依靠项目运营实现销售大幅增长，行业明显复苏。 从销售规模来看，中国保利发展、中海航运9月双双突破200亿元，销售额分别为205.31亿元、201.73亿元，稳居第一梯队；华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后，销售额176亿元，16.698万元分别为10亿元、128亿元。 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业凭借充足的土地储备和充足的运营能力，实现了连续三个月月度销售增长。以中海为例，在售的9个项目包括中海利金大厦、中海万基酒墟等，占据高端豪宅、改善型物业和爆款产品，满足各类购房需求。 这一产品布局助力中国海外7-9月销售额实现“三连增”，分别达到118.5亿元、183.3亿元、201.73亿元，呈现稳健增长势头。 一些中型房地产企业依靠“红色工程”项目的市场人气来拉动销售。例如，越秀地产9月实现销售额68.01亿元，环比增长23.54%。虽然数量市场项目数量虽不及中海，但由于和悦御明、和悦望云、香山悦、星耀未来等热销项目的市场认可，销量持续增长。 从销售增速来看，不同规模的房企复苏速度存在差异。其中，融信中国8月因销售基数较低，环比大幅增长132.31%；金地地产、越秀地产、绿城中国、保利发展也表现出色，环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%、13.97%。 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，如果拥有足够的储备土地或大量热销项目，将有助于提高市场份额。龙头房地产企业依靠资源整合能力实现规模化增长，适应稳定的经济环境。其他房地产公司依靠热销项目来应对市场波动。未来，龙头房企的优势或者更明显的是，腰部的房企需要加强产品差异化。 提供优质土地有助于项目退役 房企销售额的增长与其早期调整拿地策略密切相关。 2024年，不少房企明确优化土地储备结构，重点加大一二线城市拿地力度。 中国指数研究院数据显示，今年以来，房企拿地持续向各大城市集中。此外，主要城市加快土地出让步伐，增加优质地块供应，带动300个城市前三季度土地出让金同比增长约13%。的受欢迎程度土地拍卖主要集中在主要城市，前20名城市的土地出让金占全国土地出让金总额的61%。 以华润拿地为例，2025年上半年，新收购项目18个，新增股权价款322.8亿元，总建筑面积148万平方米。所有新项目均位于一二线城市。 越秀地产遵循“聚焦重点城市，深化重点区域开发”的战略。 2024年股权投资总额为294.6亿元，其中80%以上资金将投资于北京、上海、广州一线城市，投资额分别为93亿元、69亿元、81.6亿元。 房企对一二线城市地块需求旺盛的同时，优质地块供应的增加也提供了d 房地产公司有很多选择。以北京为例，9月份房地产新开工项目22个，分布在10个地区，新增房源近6000套，其中大部分是已售的优质地块。 从用地位置和配套设施来看，这些项目具有区位、交通、生态等优势。以热销的中建云和园为例。项目毗邻大运河和城市绿心森林公园。距地铁6号线北运河东站约300米，紧邻副中心站综合交通枢纽。 土地优质属性带动项目热销。中建·云和九苑于9月13日取得预售证，7天后开业。截至10月14日，764套中已签约512套，售出率为67.02%，成交均价为约61500元/平方米。 此外，9月30日北京朝阳太阳宫地块的招标也吸引了保利发展、中国蛇口商贸等9家房地产企业参与竞争。最终，中建智慧置地经过339轮招标，以溢价39.18%中标。该土地已设施齐全，该地区的第一套住宅将于 2022 年 6 月起投入使用。 中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，上半年房企在各大城市拿下的地块，预计四季度将陆续入市。供应改善预计将为新房销售提供一定支撑，但市场分化趋势仍将持续。 产品力成销售复苏关键 在优质土地供应持续增加的背景下，“好房子”标准的推出，为购房者提供了更高品质的住房选择。严跃进表示，“金九”楼市回暖不仅得益于政策利好降低了购房门槛、释放了潜在需求，更重要的原因是新房产品走强增强了市场吸引力。 从政策上看，8月以来，北京、上海、深圳等大城市陆续优化限购政策：北京明确五环外符合条件的家庭购买住房数量不限。上海放宽外环线以外符合条件的家庭购房数量限制。 政策优化持续拉动购房需求，“好房”入市进一步拉大新房与二手房的代际差距，刺激购房者的购房意愿。 “好房子”产品入住率普遍超过90%；会所设施齐全，满足业主足不出社区即可享受休闲、健身等需求；高架地板、风雨连廊等设计也为业主在雨雪天气提供了休闲活动的空间。 生活品质的提升满足了改善型客户群体的基本需求，促进了该群体加快进入市场。中国指数研究院数据显示，2025年1月至8月，30个代表性城市中，有24个城市120平米以上户型住宅成交比例上升。细分面积方面，21个城市120-144平米产品成交比例上升，22个城市144平米以上产品成交比例上升等。 北京市场的变化尤其明显。 2025年1月至8月，90平方米以下严苛产品销量近5400套，占比22.5%，较2024年同期下降3.8个百分点； 90—200平方米改良型产品销售约1.7万套，占比71.1%，较2024年同期增长5个百分点。 以在售项目紫荆辰园的定价策略为例，133平米小户型以9.3万元/平米左右的相对较低单价吸引客源、促进成交； 232平米的大户型单价较高，约为10.5万元/平米。面积越大、单价越高，总差价几乎翻倍，实现收入增长，形成小户型以价换量、大户型赚取收入的定价逻辑溢价。 改善型住房比例的不断增加是房地产公司销售增长的主要推动力。中国城市房地产研究院院长谢一峰表示，当前楼市销售呈现出不同的路径：大部分必需的住房需求都是通过“以价换量”来提高性价比、扩大交易量；改良型住宅和高端住宅依靠优质的产品设计和高端市场的定位，打破户型限制，实现更高的销量。 新浪财经公众号 24小时播放最新财经新闻和视频。更多粉丝福利，扫描二维码关注（新浪财经）
